Добрый день, коллеги!

Сегодня хочу рассказать о том, как выполнятеся процесс проектирования ограждения вокруг многоквартирного жилого дома (МКД) и какие действия следует провести предварительно. Итак:

Общие сведения.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, земля примыкающая к МКД и являющаяся общей собственностью владельцев помещений определяется как придомовая территория. Собственнники могут эксплуатировать придомовую территорию по своему усмотрению, озеленять и благоустраивать этот участок, возводить различного рода объекты, в том числе и ограждения, но только в соответствии стребованиями соответствующих законов.

Заградительные конструкции устанавливают для того, чтобы ограничить допуск на придомовую территорию посторонних лиц, бродячих животных и транспорта, которые могут представлять опасность, как для самих жильцов, так и расположенных на участке объектов благоустройства.

Установка ограждения вокруг двора не противоречит законам, в частности это подтверждают такие документы:

• Жилищный кодекс: статья 36 (раскрывает право собственности на общее имущество), 44-48 (полномочия общего собрания жильцов и порядок его проведения);
• Гражданский кодекс: статья 209 (поясняет общие вопросы права собственности);
• Земельный кодекс: статья 26 (раскрывает документы, подтверждающие право собственности на землю);
• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года: пункт 67 (указывает, кто может распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом);
• региональные нормативные акты, которые регулируют вопросы ограждения придомовой территории.

 Процесс оформления.

В соответствии с законодательством  жители многоквартирного дома могут распоряжаться придомовой территорией только если она выделена в кадастре как отдельный земельный участок и оформлена в общую долевую собственность жителей. Поэтому первым этапом является оформление участка в собственность, если это не было сделано ранее. Обычно дворы домов старой постройки не оформлены в собственность жильцов, так как Жилищный кодекс, обязывающий это делать, вступил в силу только в 2005 году. Узнать текущий статус придомовой территории можно на публичной кадастровой карте

Для относительно старого фонда, если дом не относится к ТСЖ, участок, скорее всего, потребуется выделить и оформить в собственность. Порядок действий такой:

1. Проведение общего собрания собственников жилья по вопросу выделения участка под придомовую территорию с большинством проголосовавших "За!" и обязательным составлением протокола. Так же необходимо выбрать ответственного за предоставление интересов собственников (обычно старший по дому или наиболее "пробивной" и инициативный житель)
2. С протоколом собрания следует обратиться в местную администрацию, составить заявление на выделение участка
3. После выделения участка администрацией обращаемся к кадастровому инженеру, который за отдельную плату составит межевой план (межевание) участка.
4. Сдаем в Росреестр все вышеуказанные документы (в том числе подтверждающие права собственности жильцов) и регистрируем право собственности на придомовую територию.

Когда участок выделен и жильцы могут распоряжатся им, для ограждения территории так же необходимо проведение собрания. В соответствии со ст34,44-46 ЖК РФ необходимо присутствие не менее половины собственников и не менее 2/3 голосов должно быть положительными. Решение собрания оформляется протоколом, так же следует назначить ответственног за выполнение решения этого собрания и желательно обсудить технические вопросы : материал ограждения, ворота и т.д. После чего можно обратиться к инженеру-проектировщику для составления проекта.

В соответствии со ст. 7 "Правил благоустройства территории городского округа "Калининград" ограждение не может быть глухим и превышать высоту 1.6 метра. В состав проекта обязательно должны входить следующие данные:

 - актуальный инженерно-топографический план земельного участка не старше 2 лет (М 1:500)

 - эскиз ограждения (обязательно наличие схемы размещения ограждения, выполненной в цвете на актуальном инженерно-топографическом плане не старше 2 лет (М 1:500, формат А-3)

 - чертеж фрагмента(ов) ограждения высотой не более 1,6 м (рядовой элемент, ворота, калитка)

 - фотофиксация существующего положения в границах земельного участка (формат А-3, четыре вида объекта в цвете)

- пояснительная записка

Кроме того в состав проекта должны входить развертки участков ограждения, схемы подключения приводов ворот, спецификация материалов.

Когда проект составлен, до начала работ по строительству забора нужно получить согласования. Это такие ведомства как:

• инспекция по государственному архитектурно-строительному надзору. Такая инспекция есть в каждом регионе и проверяет проект на соответствие строительным нормам;
• региональное управление МЧС, которое должно удостовериться, что после обустройства забора останется свободный въезд для автомобилей экстренных служб;
• местный отдел ГИБДД, который проверяет проект на соответствие правилам дорожного движения (которыми запрещается перекрывать шлагбаумом или воротами сквозные проезды);
• местное подразделение скорой медицинской помощи.

В каждом из ведомств могут предъявить свои замечания к проекту, тогда придется его дорабатывать. Обычно экстренные службы требуют, чтобы для их автомобилей был организован беспрепятственный доступ во двор, что достаточно трудно организовать на практике.

После  этого можно подать документы в агенство по архитектуре, например через портал госуслуг. Если все в порядке и разрешение получено, можно приступить к выбору подрядчика для строительства ограждения.

Так же не следует забывать о том, параллельно с решением вопроса о установке ограждения, следует решать вопрос с перекрытием шлагбаумом или воротами проездов к дому. Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.